第263章 【资产重整】
第263章【资产重整】
“老板，盈置大厦的租赁率已经达到97.5%，其中有25%是外国租户，第一年租金总计272万港币。”黄昌宏汇报道。
林志超对于这个结果并无意外，据港府有关部门的统计：今年全港本地公司注册数为3920家，外地公司为395家，包括美国公司102家，英国公司72家。
来了如此多的外国公司，他们肯定是要在香港中环办公的，这是他们的首选地。如此一来，香港的中环的写字楼出租自然无需担忧。
“租金不错，大概六年回本！”林志超点评道。
这幅地皮面积为1.4万平方尺，当初购买的价格是不到400万港币，建筑费800万，总计投资1200万；这种写字楼的租金差不多可以有8成的净利润，也就是每年可以获得210万左右的纯利润。
就是按照目前的地皮价格，总投资应该是在1800万，那么是八年多回本。
当然，租金是会上涨的，接下来的几年，香港中环甲级写字楼租金，预计将涨至1.5港币以上，而目前才1.1港币每平方尺每月。
黄昌宏接着说道：“盈置大厦写字楼搬入是安排在十二月份，商场则安排至元旦。”
比预期稍微提前一些，整个工期为20个月，速度不算快，毕竟只有22层的高度，每层楼面只有8200~10000平方尺。
而在前世，怡和的康乐大厦52层高，从动工至平顶，只用了18个月时间。
“好，就这样！将鳄鱼恤大厦出售给优衣库企业之后，长江实业及时补充了新的‘收租物业’，这样配置更健康。”
黄昌宏没有接这个话题，反正都是老板的资产，调整一下，他这个副总经理并没有感觉。
待黄昌宏离开后，林志超思考起来。
长江实业集团、长江置业、香格里拉酒店集团、优衣库企业、美丽华酒店，这些都将是将来的‘长江控股公司’旗下的公司。
其中，长江实业集团在1972年，至少要拿出10~15个楼盘（在建或未建），其它资产还有保利建筑、石矿企业、公仔面，还有一些收租物业，比如公仔面的工业大厦、铜锣湾的商住楼（商业部分）、百货业务、及零散收租物业。这样一来，长江实业集团到时候资产规模不小，筹集资本可能是五亿规模（25%公众股）。当然，到时候会根据实际情况，减少上市资产。
其中，长江置业的话，就是写字楼大厦、储备地皮等资产，不上市；到时候还得改个名字，作为家族的收租置业公司。
其中，香格里拉酒店集团，将作为林氏家族的酒店集团来发展，而第一座香格里拉酒店将在六十年代中期开始投资。
其中，优衣库企业也会在1972年上市，筹集资金发展服装产业和少量的地产业，地产业主要是分担风险的作用。
其中，美丽华酒店集团在1972年上市，筹集资金发展地产和酒店相关，八十年代再被长江实业集团，联合‘长江控股’进行私有化；所以，它实际上是长江实业集团旗下的资产，只是暂时出去赚点钱而已。
一番布局下，长江控股旗下的资产，总算是理顺，最终的结果就是：
长江实业集团，是龙头上市公司；
长江置业，是家族收租企业，主要投资写字楼、商铺、高级住宅；
香格里拉酒店集团，是林氏家族的酒店集团，将来也许会考虑上市；
优衣库企业，是服装综合的上市公司。
以上的四个，再加上未发展的‘传媒集团’，相当于有五个企业，在‘长江控股’旗下。
长江实业旗下的‘长虹工业大厦（观塘）’开幕，由于另外一座工业大厦已经转给优衣库企业，所以这座大厦是长江实业的第一座工业大厦，并作为‘饮料食品生产基地’。
长虹工业大厦也是12层高，每层楼面面积1.6万平方尺，总计19.2万平方尺。其中‘长虹饮料食品公司’，预留了三层楼。
剪彩仪式结束后，林志超和唐彩芸考察了‘公仔面’生产车间，这里只是部分的产能；还有一部分产能，在长江工业园区，后续会逐渐搬过来。
公仔面在香港很流行，且没有竞争对手，香港总计250万人，一年平均每人消费3袋左右，而价格只需要4毛。
当初就是为了考虑香港的消费水平，将价格定在了4毛，这个价格是日本方便面市场的当前价格。而在之前，日清拉面大概是5.6毛（折合港币）。
4毛的价格，对于香港人来说，只要有工作是都可以接受的。
“食品安全很重要，陈经理，你们一定要管理好生产车间，严格要求大家。”林志超套着白色的大褂，戴着一定帽子，叮嘱道。
就好比林志超一直叮嘱轮船一样，特别要重视天气变化，航道不能轻易变更等，免得一次泄露石油，要损失自己几百万美金（有保险公司承担，但如果超出，就会自己赔偿）。
陈平认真的说道：“老板放心，我们一直坚持4S管理、食品安全管理等制度，严格要求每一名工人。”
林志超点点头，原来的长江工业集团有一个部门，专门研究企业的管理制度。5S管理制度目前不现实，就连日本人都只是注重‘5S管理’的前两项。
公仔面虽然脱离长江工业集团，但管理层是长江工业集团培养出来的，管理水平都非常高，质素也非常优秀。
“豚骨面一时半会还不会完成研发，公仔面也只需保持香港和星岛的市场发展。所以，我打算给你加加担子！”林志超笑着说道。
他算得上是‘知人用人’的巅峰，很多子公司总经理和高层，都是林志超从公司的中低层干部提拔起来的，而且是亲自提拔的。在林志超的脑海里，大概装着上百个人才的资料，这些人才都已经是过滤过后的，并且林志超会关注他们。
陈平马上说道：“老板你安排，我一定好好干，不影响公仔面的管理和销售！”
在他的心中，老板是极具魅力的人，有强大的领导能力，对职员体恤，眼光极强！
跟着这样的老板做事，总是充满着激情澎拜，干劲十足。
林志超点点头，说道：“我想研发一款功能饮料，就是可以为卡车司机、加班白领提神的饮料，具体晚点讨论。所以，我提拔你担任‘长虹饮料食品’的总经理，筹备一个‘功能饮料’研发团队，记得要专业性的团队，从事制药类的人才。”
他说的就是红牛，但林志超只知道佩服有咖啡因、牛磺酸、维生素、肌醇这四个，甚至维生素有很多种。
当然，只要团队建立起来，三五年功夫就能研发出‘原始配方’，后期在出售的时候，也可以调节。
陈平询问道：“提神的饮料，有汽还是无汽？”
林志超笑道：“这些都是次要的，会根据各国的法律，或者口味，进行改变。重要的是，我们要花长时间和精力，去创造原始配方。提神是关键，一般来说，咖啡因、氨基酸（牛磺酸也是氨基酸）什么的，应该都能提神！”
陈平说道：“好，我开始组建这个研发团队！”
林志超说道：“嗯，不要怕花钱，每一件产品研发成功，获得的利润将是研发成本千倍万倍。”
言下之意，哪怕是海外人才，如果有需要，也可以聘请至香港。
“好的，我明白的。”
陈平当然知道，作为曾经的长江工业集团一员，多少创新产品和技术，在香港诞生，令世界刮目相看。
随后，林志超夫妇便离开。
长虹食品饮料公司成立之后，会纳入长江实业旗下。
红牛这个产品，研发周期可能是十年，推广周期可能又是十年，走向世界可能又需要十年，所以压根不急。
十月下旬，林志超来到纽约。
他现在一年有三个月以上的时间，是在国外度过，主要的工作就是和各国政客、商人聚会。想要做一个世界性的商人，就不能远离政治，当然一定要远离内地的政治。
所以，林志超和很多国家的政要都认识，比如今年他除了在日本打造六艘油轮、两艘1.2万吨‘卡保奇式’货船外，还在法国打造了一艘七万吨的油轮和一艘三万吨的货轮，并和法国总统会面。
欧洲的船虽然贵一些，但性能方面、功能方面，还是略胜过日本造船。更重要的是，林志超需要开拓人脉关系，因为也要做别人的生意，所以要礼尚往来。
林志超到了纽约后，在和海陆联运的创始人麦克莱恩聚会中，他对林志超讲道：“林先生，奥纳西斯也在纽约，你们都是搞航运的，要不一起认识认识？”
林志超同意了，见见也好，毕竟麦克莱恩都介绍了，不见有些不给面子。
麦克莱恩高兴的说道：“好，我来撮合你们见面！”
他喜欢林志超的理由很简单，那就是林志超和他一样看好货柜运输。
两人在一家高档酒店用餐，喝着红酒，俨然已经成为了朋友。
期间，林志超也说道：“麦克莱恩先生，你认不认识约翰肯尼迪？”
麦克莱恩笑着说道：“林，你莫非对美国政治感兴趣？”
林志超摇摇头，却笑着说道：“我只是对未来的美国总统感兴趣！”
麦克莱恩顿时很惊讶，说道：“肯尼迪没有宣布参选呢？”
林志超说道：“这是他的策略，如果他现在宣布，那么他将受到很大的压力。麦克莱恩先生若是想玩‘押注游戏’，可以和我一起试试。如果我们押中了，也许能提前让世界看到集装箱海运的潜力。”
麦克莱恩疑问道：“这个就算是总统，也不能干涉吧？”
林志超在桌子上画起来，并解释道：“这里是越南，也许是一个火药桶；这里是香港，有可能成为美军的基地。如果采用集装箱海运”
他没有说太多，因为这个想法有些天马行空，此时美国人还没有派特战队进入越南呢！
麦克莱恩惊喜的说道：“确实是一个可能出现的情况，林先生，你的眼光真长远。不过我很好奇，将来集装箱海运成为趋势，你到底是经营油轮为主，还是经营货柜船为主？”
林志超笑道：“油船为主，货柜船为辅，亦会进入码头领域。麦克莱恩先生，你不是担心我会成为你的对手吧？”
麦克莱恩回应道：“不是，毕竟我们不是在一个地区！”
随后，两人结盟，打算想办法加入‘约翰·肯尼迪’的支持团队。至于麦克莱恩为什么也选择此时还不明显的约翰·肯尼迪，完全是跟着在押注。
要知道，民Z党的初选都还没有开始，一般都有好几位民Z党的参议员竞争，大概是在明年的3~6月初选，但一般会在明年初就开始宣布、筹备、拉票。
所以这个时代的约翰·肯尼迪只是不起眼的一位，美国人选总统总是要金援的，林志超依靠麦克莱恩参加进去，说不定也能露个面。
当然了，林志超肯定不会牵涉过深，反正肯尼迪也挨不过几年。
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“老板，盈置大厦的租赁率已经达到97.5%，其中有25%是外国租户，第一年租金总计272万港币。”黄昌宏汇报道。
林志超对于这个结果并无意外，据港府有关部门的统计：今年全港本地公司注册数为3920家，外地公司为395家，包括美国公司102家，英国公司72家。
来了如此多的外国公司，他们肯定是要在香港中环办公的，这是他们的首选地。如此一来，香港的中环的写字楼出租自然无需担忧。
“租金不错，大概六年回本！”林志超点评道。
这幅地皮面积为1.4万平方尺，当初购买的价格是不到400万港币，建筑费800万，总计投资1200万；这种写字楼的租金差不多可以有8成的净利润，也就是每年可以获得210万左右的纯利润。
就是按照目前的地皮价格，总投资应该是在1800万，那么是八年多回本。
当然，租金是会上涨的，接下来的几年，香港中环甲级写字楼租金，预计将涨至1.5港币以上，而目前才1.1港币每平方尺每月。
黄昌宏接着说道：“盈置大厦写字楼搬入是安排在十二月份，商场则安排至元旦。”
比预期稍微提前一些，整个工期为20个月，速度不算快，毕竟只有22层的高度，每层楼面只有8200~10000平方尺。
而在前世，怡和的康乐大厦52层高，从动工至平顶，只用了18个月时间。
“好，就这样！将鳄鱼恤大厦出售给优衣库企业之后，长江实业及时补充了新的‘收租物业’，这样配置更健康。”
黄昌宏没有接这个话题，反正都是老板的资产，调整一下，他这个副总经理并没有感觉。
待黄昌宏离开后，林志超思考起来。
长江实业集团、长江置业、香格里拉酒店集团、优衣库企业、美丽华酒店，这些都将是将来的‘长江控股公司’旗下的公司。
其中，长江实业集团在1972年，至少要拿出10~15个楼盘（在建或未建），其它资产还有保利建筑、石矿企业、公仔面，还有一些收租物业，比如公仔面的工业大厦、铜锣湾的商住楼（商业部分）、百货业务、及零散收租物业。这样一来，长江实业集团到时候资产规模不小，筹集资本可能是五亿规模（25%公众股）。当然，到时候会根据实际情况，减少上市资产。
其中，长江置业的话，就是写字楼大厦、储备地皮等资产，不上市；到时候还得改个名字，作为家族的收租置业公司。
其中，香格里拉酒店集团，将作为林氏家族的酒店集团来发展，而第一座香格里拉酒店将在六十年代中期开始投资。
其中，优衣库企业也会在1972年上市，筹集资金发展服装产业和少量的地产业，地产业主要是分担风险的作用。
其中，美丽华酒店集团在1972年上市，筹集资金发展地产和酒店相关，八十年代再被长江实业集团，联合‘长江控股’进行私有化；所以，它实际上是长江实业集团旗下的资产，只是暂时出去赚点钱而已。
一番布局下，长江控股旗下的资产，总算是理顺，最终的结果就是：
长江实业集团，是龙头上市公司；
长江置业，是家族收租企业，主要投资写字楼、商铺、高级住宅；
香格里拉酒店集团，是林氏家族的酒店集团，将来也许会考虑上市；
优衣库企业，是服装综合的上市公司。
以上的四个，再加上未发展的‘传媒集团’，相当于有五个企业，在‘长江控股’旗下。
长江实业旗下的‘长虹工业大厦（观塘）’开幕，由于另外一座工业大厦已经转给优衣库企业，所以这座大厦是长江实业的第一座工业大厦，并作为‘饮料食品生产基地’。
长虹工业大厦也是12层高，每层楼面面积1.6万平方尺，总计19.2万平方尺。其中‘长虹饮料食品公司’，预留了三层楼。
剪彩仪式结束后，林志超和唐彩芸考察了‘公仔面’生产车间，这里只是部分的产能；还有一部分产能，在长江工业园区，后续会逐渐搬过来。
公仔面在香港很流行，且没有竞争对手，香港总计250万人，一年平均每人消费3袋左右，而价格只需要4毛。
当初就是为了考虑香港的消费水平，将价格定在了4毛，这个价格是日本方便面市场的当前价格。而在之前，日清拉面大概是5.6毛（折合港币）。
4毛的价格，对于香港人来说，只要有工作是都可以接受的。
“食品安全很重要，陈经理，你们一定要管理好生产车间，严格要求大家。”林志超套着白色的大褂，戴着一定帽子，叮嘱道。
就好比林志超一直叮嘱轮船一样，特别要重视天气变化，航道不能轻易变更等，免得一次泄露石油，要损失自己几百万美金（有保险公司承担，但如果超出，就会自己赔偿）。
陈平认真的说道：“老板放心，我们一直坚持4S管理、食品安全管理等制度，严格要求每一名工人。”
林志超点点头，原来的长江工业集团有一个部门，专门研究企业的管理制度。5S管理制度目前不现实，就连日本人都只是注重‘5S管理’的前两项。
公仔面虽然脱离长江工业集团，但管理层是长江工业集团培养出来的，管理水平都非常高，质素也非常优秀。
“豚骨面一时半会还不会完成研发，公仔面也只需保持香港和星岛的市场发展。所以，我打算给你加加担子！”林志超笑着说道。
他算得上是‘知人用人’的巅峰，很多子公司总经理和高层，都是林志超从公司的中低层干部提拔起来的，而且是亲自提拔的。在林志超的脑海里，大概装着上百个人才的资料，这些人才都已经是过滤过后的，并且林志超会关注他们。
陈平马上说道：“老板你安排，我一定好好干，不影响公仔面的管理和销售！”
在他的心中，老板是极具魅力的人，有强大的领导能力，对职员体恤，眼光极强！
跟着这样的老板做事，总是充满着激情澎拜，干劲十足。
林志超点点头，说道：“我想研发一款功能饮料，就是可以为卡车司机、加班白领提神的饮料，具体晚点讨论。所以，我提拔你担任‘长虹饮料食品’的总经理，筹备一个‘功能饮料’研发团队，记得要专业性的团队，从事制药类的人才。”
他说的就是红牛，但林志超只知道佩服有咖啡因、牛磺酸、维生素、肌醇这四个，甚至维生素有很多种。
当然，只要团队建立起来，三五年功夫就能研发出‘原始配方’，后期在出售的时候，也可以调节。
陈平询问道：“提神的饮料，有汽还是无汽？”
林志超笑道：“这些都是次要的，会根据各国的法律，或者口味，进行改变。重要的是，我们要花长时间和精力，去创造原始配方。提神是关键，一般来说，咖啡因、氨基酸（牛磺酸也是氨基酸）什么的，应该都能提神！”
陈平说道：“好，我开始组建这个研发团队！”
林志超说道：“嗯，不要怕花钱，每一件产品研发成功，获得的利润将是研发成本千倍万倍。”
言下之意，哪怕是海外人才，如果有需要，也可以聘请至香港。
“好的，我明白的。”
陈平当然知道，作为曾经的长江工业集团一员，多少创新产品和技术，在香港诞生，令世界刮目相看。
随后，林志超夫妇便离开。
长虹食品饮料公司成立之后，会纳入长江实业旗下。
红牛这个产品，研发周期可能是十年，推广周期可能又是十年，走向世界可能又需要十年，所以压根不急。
十月下旬，林志超来到纽约。
他现在一年有三个月以上的时间，是在国外度过，主要的工作就是和各国政客、商人聚会。想要做一个世界性的商人，就不能远离政治，当然一定要远离内地的政治。
所以，林志超和很多国家的政要都认识，比如今年他除了在日本打造六艘油轮、两艘1.2万吨‘卡保奇式’货船外，还在法国打造了一艘七万吨的油轮和一艘三万吨的货轮，并和法国总统会面。
欧洲的船虽然贵一些，但性能方面、功能方面，还是略胜过日本造船。更重要的是，林志超需要开拓人脉关系，因为也要做别人的生意，所以要礼尚往来。
林志超到了纽约后，在和海陆联运的创始人麦克莱恩聚会中，他对林志超讲道：“林先生，奥纳西斯也在纽约，你们都是搞航运的，要不一起认识认识？”
林志超同意了，见见也好，毕竟麦克莱恩都介绍了，不见有些不给面子。
麦克莱恩高兴的说道：“好，我来撮合你们见面！”
他喜欢林志超的理由很简单，那就是林志超和他一样看好货柜运输。
两人在一家高档酒店用餐，喝着红酒，俨然已经成为了朋友。
期间，林志超也说道：“麦克莱恩先生，你认不认识约翰肯尼迪？”
麦克莱恩笑着说道：“林，你莫非对美国政治感兴趣？”
林志超摇摇头，却笑着说道：“我只是对未来的美国总统感兴趣！”
麦克莱恩顿时很惊讶，说道：“肯尼迪没有宣布参选呢？”
林志超说道：“这是他的策略，如果他现在宣布，那么他将受到很大的压力。麦克莱恩先生若是想玩‘押注游戏’，可以和我一起试试。如果我们押中了，也许能提前让世界看到集装箱海运的潜力。”
麦克莱恩疑问道：“这个就算是总统，也不能干涉吧？”
林志超在桌子上画起来，并解释道：“这里是越南，也许是一个火药桶；这里是香港，有可能成为美军的基地。如果采用集装箱海运”
他没有说太多，因为这个想法有些天马行空，此时美国人还没有派特战队进入越南呢！
麦克莱恩惊喜的说道：“确实是一个可能出现的情况，林先生，你的眼光真长远。不过我很好奇，将来集装箱海运成为趋势，你到底是经营油轮为主，还是经营货柜船为主？”
林志超笑道：“油船为主，货柜船为辅，亦会进入码头领域。麦克莱恩先生，你不是担心我会成为你的对手吧？”
麦克莱恩回应道：“不是，毕竟我们不是在一个地区！”
随后，两人结盟，打算想办法加入‘约翰·肯尼迪’的支持团队。至于麦克莱恩为什么也选择此时还不明显的约翰·肯尼迪，完全是跟着在押注。
要知道，民Z党的初选都还没有开始，一般都有好几位民Z党的参议员竞争，大概是在明年的3~6月初选，但一般会在明年初就开始宣布、筹备、拉票。
所以这个时代的约翰·肯尼迪只是不起眼的一位，美国人选总统总是要金援的，林志超依靠麦克莱恩参加进去，说不定也能露个面。
当然了，林志超肯定不会牵涉过深，反正肯尼迪也挨不过几年。
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